Право на защиту
И остался «лох» без квартиры

Как мошенники наживаются на сделках с недвижимостью

Вот какая история случилась в городе Воронеже. Один гражданин захотел продать квартиру. Чтобы не терять на комиссионных, он решил действовать без участия посредников и риелторов. Нашел покупателей, сговорились о цене (причем покупатели не очень торговались и согласились на вполне приличную сумму). Только вот выразили сомнение, не «кинет» ли их продавец. Они, мол, ребята простые, всех законов не знают и поэтому опасаются отдавать деньги раньше времени.


Предложили сделать так: после заключения договора у нотариуса оба экземпляра договора будут пока у владельца недвижимости, а потом они заедут к друзьям за недостающей суммой и отдадут деньги в обмен на договор. Тогда, мол, никто никого не обманет. Продавец квартиры согласился. Участники сделки поехали к нотариусу, заключили договор, оба экземпляра забрал себе продавец, и все разъехались по своим делам.

Однако ни к вечеру, ни на следующий день покупатели не явились, что, впрочем, не очень встревожило владельца квартиры - оба экземпляра договора были у него, а у несостоявшихся покупателей на руках не было никаких доказательств свершившейся накануне сделки. Продавец подумал, что ребята пока не достали всех необходимых денег, и решил подождать еще. А «ребята» тем временем не дремали. На следующий день они явились к нотариусу и, извиняясь, сказали, что накануне, изрядно отметив удачную сделку, напились и где-то потеряли свой экземпляр договора. А теперь не могут зарегистрировать сделку в БТИ. Нотариус вошел в их положение и выдал копию. Мошенники быстро провели регистрацию в БТИ и тут же продали эту квартиру заранее найденному покупателю.

Таким образом, они продали чужую квартиру, потратившись только на нотариуса и перерегистрацию в бюро инвентаризации.

Эта история могла произойти только потому, что хозяин квартиры не учел, что распоряжение недвижимостью (осуществляемое в результате купли-продажи, дарения, обмена) подлежит обязательной государственной регистрации, и подписание договора у нотариуса - первый, но еще не окончательный момент в этой процедуре.

При совершении таких сделок нужно учитывать и ряд иных моментов. Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру, зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя некоторое время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, который признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки с контрагента.

Поэтому, прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в жэке, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали получить, или вам уступают квартиру значительно дешевле по сравнению со сложившимися на рынке недвижимости ценами, не спешите радоваться. 
Часто используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов).

Скажем, один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности. 
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю.

Другой способ обмана состоит в том, что, продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому легко прикинуть, что при средней зарплате мелкого служащего 100 долл. и цене проданной двухкомнатной хрущевки в 20 000 долл. выплаты займут... 50 лет!

Следующий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям - так называемая продажа по дубликатам. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги - и был таков! Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Вообще покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления - рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риелторская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

При третьем варианте обман при купле-продаже недвижимости происходит по вине посредников - частных маклеров или недобросовестных риелторских фирм. В первую очередь здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным.

Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на фирмы-однодневки, которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте.

Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень дешевые цены. Желающему купить недорогое жилье говорят, что есть срочный вариант - хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу - 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги - от 10 до 30 долларов. При этом они могут морочить голову доверчивым клиентам сколько угодно, пока у тех не иссякнет терпение. Они возят их по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. Навар с каждого клиента, нарвавшегося на такую фирму, составляет до 100 долл. Немного, конечно, зато и расходы минимальные - только на бензин, да и состава преступления нет.

А вот еще случай. К владельцу неприватизированной квартиры пришли люди с предложением на очень выгодных условиях взять в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене. Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя - заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт на время регистрации договора аренды квартиры в жэке. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ибо не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?
 

Юрий ЩЕРБАТЫХ,
автор книги 
«Искусство обмана»
вернуться к рубрикам номера
Copyright © 1997-2003 ЗАО "Виктор Шварц и К"